Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với “thuế chồng thuế”

Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết (gọi tắt là Nghị định 20) sau hơn một năm đi vào thực tiễn đang gây khó cho doanh nghiệp.

Nghị định nhiều mâu thuẫn

Mục đích của Nghị định 20 là gia tăng tính minh bạch và chống trốn thuế với các doanh nghiệp có quan hệ liên kết. Vấn đề gây tranh cãi của nghị định 20 là quy định của khoản 3, điều 8: “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp”.

- Dự án đất nền Ocean Villa Bình Châu ven biển Vũng Tàu.

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ rõ quy định này không phù hợp với nguyên tắc tự do kinh doanh đã được ghi nhận trong Luật doanh nghiệp năm 2014, mâu thuẫn với các quy định trong Luật Thuế hiện hành và có nhiều vấn đề không phù hợp với thực tế.

Thứ nhất, Điều 7 Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được “tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà pháp luật không cấm”. Quy định giới hạn chi phí lãi vay của Nghị định 20 chưa phù hợp với nguyên tắc tôn trọng quyền tự do kinh doanh.

Thứ hai, vay vốn là nhu cầu thực tế, thường xuyên của doanh nghiệp nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh, đặc biệt với những ngành nghề đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài như đầu tư cơ sở hạ tầng, kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp khởi nghiệp… Các công ty trong giai đoạn đầu tư mới sẽ càng gặp khó khăn khi chi phí lãi vay nhiều lại không được khấu trừ thuế. Nếu áp theo điều khoản trên, chi phí lãi vay của các doanh nghiệp có giao dịch liên kết sẽ bị tính thành 2 lần, nguy cơ “lỗ chồng lỗ”.

- Dự án đất nền samsung luxury vũng tàu giá rẻ nhất thị trường.

Thứ ba, quy định của Nghị định 20 sẽ tạo ra nhiều khó khăn đối với các tập đoàn kinh tế tư nhân với mô hình công ty mẹ – con hiện đang phát triển mạnh ở nước ta. Nếu các doanh nghiệp không có động cơ chuyển giá, ví dụ như họ có quan hệ giao dịch vay vốn giữa công ty mẹ và công ty con, thuế suất của họ là bằng nhau, đều áp dụng một mức thuế suất phổ thông, không có ưu đãi thuế thì họ phải thuộc trường hợp không bị khống chế lãi vay theo Nghị định 20.

Nếu không phân định rõ mà khống chế lãi vay cả những trường hợp này, tất yếu sẽ tạo ra rào cản việc cho vay nội bộ giữa công ty mẹ và công ty con, làm mất đi khả năng điều tiết sức mạnh chung của một tập đoàn và cơ hội đầu tư dài hạn vào các ngành nghề cần vốn lớn, có ý nghĩa lâu dài cho nền kinh tế.

Thứ tư, đây là Nghị định áp dụng chung cho cả doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp Việt Nam với hai chuẩn mực kế toán khác nhau và điều kiện hoạt động khác nhau, nếu áp dụng cùng công thức với tỷ lệ tính toán giống nhau sẽ gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp của Việt Nam. Môi trường đầu tư hiện nay là bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Bà Đinh Mai Hạnh – Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn Thuế Deloitte Việt Nam cho biết, thực tiễn áp dụng hơn một năm qua cho thấy Nghị định 20 có tác động rất lớn đến các Tập đoàn trong nước (cả nhà nước và tư nhân) hoạt động theo mô hình công ty mẹ – con, hoặc các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn, điển hình như bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn rất lớn và hoạt động kinh doanh theo chu kỳ gồm giai đoạn đầu tư, giai đoạn phát triển sản phẩm và giai đoạn bán hàng. Ở giai đoạn đầu tư ban đầu cần có chi phí rất lớn trong khi chưa phát sinh doanh thu. Do đó, việc áp dụng mức khống chế lãi vay trong giai đoạn đầu tư đối với chi phí lãi vay không được vốn hóa và khống chế chi phí lãi vay đứt đoạn theo từng năm sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, không phản ánh đúng chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia chia sẻ, hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam đều có vốn tự có so với vốn vay rất thấp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khảo sát của ông Nghĩa và cộng sự năm 2017 cho thấy tỷ lệ vốn tự có trên vốn vay của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ đạt 25%. Như vậy, chi phí tài chính từ các khoản vốn vay rất lớn.

- Nhân viên tạp vụ văn phòng theo gio chuyên nghiệp tại TP HCM.

Trong khi đó, lãi suất cho vay ở Việt Nam rất cao, thường là gấp đôi, thậm chí là gấp 2,5 lần các nước trong khu vực và kéo dài rất nhiều năm và đang có xu hướng tăng ổn định, nghĩa là không có khả năng giảm. Điều này khiến cho các doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc ngày càng sâu hơn vào vốn vay và làm giảm khả năng tích tụ tài chính hợp pháp trong suốt quá trình kinh doanh.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung đều sử dụng chủ yếu vốn vay trung và dài hạn, có lãi suất rất cao và có xu hướng tăng nhanh hơn lãi suất ngắn hạn do các quy định mới và kiểm soát dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Trong điều kiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu còn rất yếu thì chi phí tài chính sẽ là gánh nặng lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo tính toán của ông Nghĩa và các cộng sự, nếu lãi vay dài hạn bình quân vượt qua con số 12,5%/năm thì kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn và giá trị gia tăng toàn ngành sẽ suy giảm mạnh khiến thị trường này có thể rơi vào tình trạng nguội lạnh dần. Ông Nghĩa cho rằng Bộ Tài chính nên xem xét và có lộ trình thích hợp để hỗ trợ các doanh nghiệp nội địa trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay.

Nguồn: Nhà Đất Cororation​